[Отдел безопасности. Мошенничество в страховании ]
Главная » Статьи » Обсуждение страхования » Обсуждение работы СК в Укриане

Как избежать подводных камней при покупке недвижимости у юридических лиц
Как избежать подводных камней при покупке недвижимости у юридических лиц



Рынок недвижимости постоянно приобретает новые формы своего развития. Если еще несколько лет назад покупка квадратных метров частным лицом у предприятия была не-достаточно распространена, то в настоящее время указанный сегмент набирает обороты. В связи с чем многих интересует, как правильно провести подобную сделку, не потеряв при этом деньги и приобретенную недвижимость.
Кроме того, оценивая перспективы и значение этого сегмента рынка, не стоит забывать стремление многих народных избранников перенести центр тяжести первичного рынка на операции по продаже уже построенных за собственные средства застройщика объектов.
Таким образом, вполне можно ожидать дальнейшего увеличения числа операций по купле-продаже недвижимости, в которых продавцом будет выступать юридическое лицо, а покупателем - обычный гражданин. При этом для тех, кто не вращается в сфере хозяйст-венных договоров, возможны ловушки со стороны нечистых на руку продавцов.
Наиболее неприятный момент - когда договор по тем или иным причинам признается недействительным. В таком случае, согласно Гражданскому кодексу, проводится реститу-ция, или, проще говоря, возвращение квартиры продавцу, а денег покупателю. То есть в наилучшем случае покупатель испытает некоторые неудобства. Более серьезные пробле-мы - если речь идет о жилье, в которое он успел вселиться. А может произойти и такое, что на момент признания договора недействительным продавца уже нет. Следовательно - некому и возвращать деньги, уплаченные за недвижимость. Особенно это вероятно при продаже жилья на вторичном рынке, когда фирма продает квартиру, фактически ей не принадлежащую. А потом тихо исчезает, предоставляя покупателю разбираться с закон-ным владельцем. В данном случае Гражданский кодекс разрешает законному собственни-ку забрать свое имущество. А покупатель свои деньги должен будет требовать уже с про-давца.
Чтобы не оказаться жертвой мошенников при покупке недвижимости у юридического лица, достаточно соблюдать несколько простых правил. Прежде всего, следует учитывать возможность того, что продаваемое имущество продавцу не принадлежит, а лишь, напри-мер, передано ему в аренду. Поэтому нелишне затребовать правоустанавливающие доку-менты на недвижимость - например, договор купли-продажи. Такое правило, надо заме-тить, верно и для случаев продажи недвижимости физическим лицом.
Второе правило берет начало в Гражданском кодексе, устанавливающем, что юридиче-ское лицо имеет право заключать только сделки, предусмотренные его уставом. Кроме того, от имени юридические лица договор может подписывать лишь ограниченный круг лиц, которые тоже должны быть указаны в уставе либо им должны выдать соответствую-щую доверенность уполномоченным на это лицом. Как правило, право отчуждать имуще-ство, в том числе и недвижимое, имеет руководитель предприятия и реже - его заместите-ли. Эти же лица могут и выписывать соответствующие доверенности.
Если возникают сомнения в полномочиях человека, подписывающего договор от имени юридического лица, то не надо попросить его подтвердить их, показав, например, соот-ветствующий пункт устава и приказ о назначении данного лица руководителем. Следует отметить, что в некоторых случаях прав директора (руководителя) для отчуждения иму-щества недостаточно. То есть когда недвижимость входит в уставный капитал предпри-ятия и в результате его продажи этот капитал уменьшается. Тогда необходимо решение основателей (акционеров) предприятия, где четко указано, что этот объект можно про-дать.
Помимо того, следует проверять, находится ли это имущество в налоговом залоге, ипо-теке, а также не наложен ли на него судебный запрет или арест. Для этого необходимы три справки из трех различных государственных реестров: об аресте, об ипотеках и о на-логовом залоге соответственно. В сопровождение к договору надо требовать и письмен-ную справку от продавца (за печатью юридические лица и подписью руководителя) об от-сутствии прав третьих лиц на эту недвижимость (например, сервитутов - не очень прият-но, купив земельный участок для постройки жилого дома с прилегающим садом, узнать, что по вашей земле имеет право ездить дюжина соседей, поскольку другой дороги к их участкам нет).
А еще существует несколько особенных для каждого вида недвижимости требований к проверке. Для квартиры или любого другого жилья нелишне будет потребовать предоста-вить справку из ЖЭКа либо местного совета по форме №3, где указан перечень зарегист-рированных по данном адресу лиц. Ведь вполне возможно, что среди них есть дети. В та-ком случае необходимо еще и разрешение органов опеки и попечительства на продажу данного объекта.
Если же предметом сделки выступает земельный участок, то надо обязательно требо-вать показать еще до подписания договора земельный акт, в котором будет указано целе-вое назначение этого участка. Ведь тут есть многие особенности, предусмотренные Зе-мельным кодексом. Например площадь земли сельхоз назначения, которая на данный мо-мент может находиться в собственности одного лица, не может превышать 100 гектаров. Исключение составляет лишь наследование участков. В то же время эти земельные участ-ки могут продаваться далеко не всем. Физ лицо может их купить только в двух случаях - если имеет сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве ли-бо занимается ведением товарного сельскохозяйственного производства. В остальных случаях покупка земли ?не того? целевого назначения грозит дальнейшими проблемами по его изменению.
Есть очень большие проблемы при покупке недвижимости у государственных пред-приятий. Они сами продавать ее не вправе. Такими сделками могут заниматься местные госадминистрации (земли госсобственности), Фонд государственного имущества, Мини-стерство транспорта и связи, Министерство обороны, Министерство внутренних дел и Министерство чрезвычайных ситуаций (каждое для имущества, находящегося в его веде-нии). В то же время всей недвижимостью коммунальных предприятий распоряжаются ме-стные советы. Притом, как правило, эти виды недвижимого имущества подлежат продаже на конкурсной основе. То есть сделка тет-а-тет в данном случае может обернуться доста-точно большими неприятностями.
При покупке недвижимости у юридического лица особое внимание следует обращать на то, имеет ли оно право вообще отчуждать это имущество. Кроме того, необходимо про-верять, обладает ли человек, непосредственно подписывающий договор, соответствую-щими полномочиями. А также есть ли какие-то ограничения и отягощения на продавае-мом имуществе. Не следует забывать при этом, что ряд объектов недвижимости имеют свои особенности, которые могут очень серьезно повлиять на то, какие документы необ-ходимо проверить. Но в общих чертах список имеет следующий вид: документ, подтвер-ждающий права на имущество (государственный акт, договор купли-продажи, дарения либо учредительные документы); документ, подтверждающий права подписывающего (устав, приказ о назначении на соответствующую должность либо нотариальная доверен-ность); документы, свидетельствующие об отсутствии отягощений и прав на имущество третьих лиц (письменное заявление продавца и справки из соответствующих реестров, для жилья еще и форма №3); документы, подтверждающие разрешение на продажу этого иму-щества, если такое разрешение требуется (решение учредителей либо собрания акционе-ров, приказ госоргана либо решение местного совета, разрешение органа опеки и попечи-тельства).

http://kpss.com.ua/page-132/page-135/page-173/page-35088/

Какие документы необходимы для покупки и продажи недвижимости юридическим лицом?

Прежде всего, необходимо предоставить устав юридического лица, в котором должно быть зафиксировано, что данное юридическое лицо имеет право осуществлять сделки с недвижимостью. Иногда процедура регистрации сделки с недвижимостью зависит от ор-ганизационно-правовой формы юридического лица – при коллективной форме собствен-ности уставом может быть предусмотрено наличие решения общего собрания учредите-лей с согласием на осуществление данной операции. Кроме того, необходим документ, подтверждающий полномочия лица, которое представляет фирму в сделке купли-продажи (устав, доверенность, договор поручения и т.д.).

Юридическое лицо может произвести плату за объект недвижимости в пользу частного лица, выдав, например, последнему ссуду на приобретение недвижимости.





Источник: http://vuso.at.ua/
Категория: Обсуждение работы СК в Укриане | Добавил: vuso (27 Февраль 2008) | Автор: Админ W
Просмотров: 1826 | Рейтинг: 5.0/2
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]